Imóveis

O que você deve saber sobre avaliação de imóveis

Estimar o valor de um imóvel é necessário para uma variedade de empreendimentos, incluindo financiamento, listagem de vendas, análise de investimentos, seguro de propriedade e tributação. Mas para a maioria das pessoas, determinar o preço pedido ou de compra de um imóvel é a aplicação mais útil da avaliação imobiliária. Este artigo irá fornecer uma introdução aos conceitos básicos e métodos de avaliação de imóveis, particularmente no que se refere a vendas.

Conceitos básicos de avaliação imóveis

Tecnicamente falando, o valor de uma propriedade é definido como o valor presente dos benefícios futuros decorrentes da propriedade da propriedade. Ao contrário de muitos bens de consumo que são usados ​​rapidamente, os benefícios da propriedade real geralmente são percebidos por um longo período de tempo. Portanto, uma estimativa do valor de uma propriedade deve levar em consideração as tendências econômicas e sociais, bem como os controles ou regulamentações governamentais e as condições ambientais que podem influenciar os quatro elementos de valor:

  • Demanda : o desejo ou necessidade de propriedade apoiada pelos meios financeiros para satisfazer o desejo
  • Utilidade : a capacidade de satisfazer os desejos e necessidades dos futuros proprietários
  • Escassez : a oferta finita de propriedades concorrentes
  • Transferibilidade: a facilidade com que os direitos de propriedade são transferidos

Valor versus custo e preço

O valor não é necessariamente igual ao custo ou preço. Custo refere-se às despesas reais – em materiais, por exemplo, ou mão de obra. Preço, por outro lado, é o valor que alguém paga por algo. Embora o custo e o preço possam afetar o valor, eles não determinam o valor. O preço de venda de uma casa pode ser de R$450.000, mas o valor pode ser significativamente maior ou menor. Por exemplo, se um novo proprietário encontrar uma falha grave na casa, como uma fundação defeituosa, o valor da casa pode ser menor do que o preço.

Valor de mercado

Uma avaliação é uma opinião ou estimativa sobre o valor de uma determinada propriedade em uma data específica. Os relatórios de avaliação são usados ​​por empresas, agências governamentais, indivíduos, investidores e companhias hipotecárias na tomada de decisões sobre transações imobiliárias. O objetivo de uma avaliação é determinar o valor de mercado de um imóvel – o preço mais provável que o imóvel trará em um mercado competitivo e aberto .

O preço de mercado, o preço pelo qual a propriedade realmente é vendida, nem sempre pode representar o valor de mercado. Por exemplo, se um vendedor estiver sob coação por causa da ameaça de execução hipotecária ou se uma venda privada for realizada, a propriedade poderá ser vendida abaixo de seu valor de mercado.

Métodos de avaliação

Uma avaliação precisa depende da coleta metódica de dados. Dados específicos, abrangendo detalhes sobre a propriedade em particular, e dados gerais, relativos à nação, região, cidade e bairro onde a propriedade está localizada, são coletados e analisados ​​para chegar a um valor. As avaliações usam três abordagens básicas para determinar o valor de uma propriedade.

Método 1: Abordagem de comparação de vendas

A abordagem de comparação de vendas é comumente usada na avaliação de casas e terrenos unifamiliares. Às vezes chamada de abordagem de dados de mercado, é uma estimativa de valor derivada da comparação de uma propriedade com propriedades vendidas recentemente com características semelhantes. Essas propriedades semelhantes são chamadas de comparáveis ​​e , para fornecer uma comparação válida, cada uma deve:

  • Seja o mais semelhante possível à propriedade em questão
  • Foram vendidos no último ano em um mercado aberto e competitivo
  • Foram vendidos em condições típicas de mercado

Pelo menos três ou quatro comparáveis ​​devem ser usados ​​no processo de avaliação. Os fatores mais importantes a serem considerados ao selecionar comparáveis ​​são o tamanho, as características comparáveis ​​e – talvez acima de tudo – a localização, que podem ter um efeito tremendo no valor de mercado de uma propriedade.

Qualidades comparáveis

Como não há duas propriedades exatamente iguais, serão feitos ajustes nos preços de venda dos comparáveis ​​para levar em conta características diferentes e outros fatores que afetariam o valor, incluindo:

  • Idade e estado dos edifícios
  • Data da venda, se ocorrerem mudanças econômicas entre a data da venda de um comparável e a data da avaliação
  • Termos e condições de venda, como se o vendedor de uma propriedade estivesse sob coação ou se uma propriedade fosse vendida entre parentes (com desconto)
  • Localização, uma vez que propriedades semelhantes podem diferir em preço de bairro para bairro
  • Características físicas, incluindo tamanho do lote, paisagismo, tipo e qualidade de construção, número e tipo de cômodos, metros quadrados de área útil, pisos de madeira, garagem, upgrades de cozinha, lareira, piscina, ar central, etc.

A estimativa do valor de mercado da propriedade em questão ficará dentro da faixa formada pelos preços de venda ajustados dos comparáveis. Uma vez que alguns dos ajustes feitos nos preços de venda dos comparáveis ​​serão mais subjetivos do que outros, a consideração ponderada é normalmente dada aos comparáveis ​​que têm o menor valor de ajuste.

Método 2: Abordagem de Custo

A abordagem de custo pode ser usada para estimar o valor de propriedades que foram melhoradas por um ou mais edifícios.

Este método envolve estimativas separadas do valor do(s) edifício(s) e do terreno, levando em consideração a depreciação .

As estimativas são somadas para calcular o valor de toda a propriedade melhorada. A abordagem de custo pressupõe que um comprador razoável não pagaria mais por uma propriedade melhorada existente do que o preço para comprar um lote comparável e construir um edifício comparável.

Essa abordagem é útil quando o imóvel que está sendo avaliado é de um tipo que não é vendido com frequência e não gera renda. Exemplos incluem escolas, igrejas, hospitais e prédios governamentais.

Os custos de construção podem ser estimados de várias maneiras, incluindo o método do metro quadrado, onde o custo por metro quadrado de um comparável construído recentemente é multiplicado pelo número de metros quadrados do edifício em questão; o método unit-in-place, onde os custos são estimados com base no custo de construção por unidade de medida dos componentes individuais da construção, incluindo mão de obra e materiais; e o método de levantamento de quantidade, que estima as quantidades de matérias-primas que serão necessárias para substituir o edifício em questão, juntamente com o preço atual dos materiais e custos de instalação associados.

Depreciação

Para efeitos de avaliação, a depreciação refere-se a qualquer condição que afete negativamente o valor de uma benfeitoria de um imóvel, e leva em consideração:

  • Deterioração física, incluindo deterioração curável, como pintura e substituição do telhado, e deterioração incurável, como problemas estruturais
  • Obsolescência funcional , que se refere a características físicas ou de design que não são mais consideradas desejáveis ​​​​pelos proprietários, como eletrodomésticos desatualizados, acessórios de aparência datada ou casas com quatro quartos, mas apenas um banheiro.
  • Obsolescência econômica, causada por fatores externos ao imóvel, como estar localizado próximo a um aeroporto barulhento ou fábrica poluente.

Metodologia

  • Estime o valor do terreno como se estivesse desocupado e disponível para ser usado da melhor maneira possível, usando a abordagem de comparação de vendas, pois o terreno não pode ser depreciado.
  • Estime o custo atual de construção do(s) edifício(s) e melhorias no local.
  • Estimar o valor da depreciação das benfeitorias resultantes de deterioração, obsolescência funcional ou obsolescência econômica.
  • Deduzir a depreciação dos custos de construção estimados.
  • Adicione o valor estimado do terreno ao custo depreciado do(s) edifício(s) e das melhorias do local para determinar o valor total da propriedade.


Método 3: Abordagem de Capitalização de Renda


Muitas vezes chamado simplesmente de abordagem de renda, esse método é baseado na relação entre a taxa de retorno que um investidor exige e o lucro líquido que uma propriedade produz. É usado para estimar o valor de propriedades geradoras de renda, como complexos de apartamentos, prédios de escritórios e shopping centers. As avaliações usando a abordagem de capitalização de renda podem ser bastante diretas quando se espera que a propriedade em questão gere receita futura e quando suas despesas forem previsíveis e estáveis.

Capitalização direta

Os avaliadores realizarão as seguintes etapas ao usar a abordagem de capitalização direta:

  • Estime a receita bruta anual potencial .
  • Levar em consideração as perdas de vacância e cobrança de aluguéis para determinar a receita bruta efetiva .
  • Deduza as despesas operacionais anuais para calcular a receita operacional líquida anual .
  • Estime o preço que um investidor típico pagaria pela renda produzida por determinado tipo e classe de propriedade. Isso é feito estimando a taxa de retorno, ou taxa de capitalização .
  • Aplique a taxa de capitalização à receita operacional líquida anual da propriedade para formar uma estimativa do valor da propriedade.

Multiplicadores de Renda Bruta

O método do multiplicador de renda bruta (GIM) pode ser usado para avaliar outras propriedades que normalmente não são compradas como propriedades de renda, mas que podem ser alugadas , como casas de uma e duas famílias. O método GRM relaciona o preço de venda de uma propriedade à sua receita de aluguel esperada. (Para leitura relacionada, consulte ” 4 maneiras de avaliar um imóvel alugado “)

Para imóveis residenciais, normalmente é utilizada a renda mensal bruta; para imóveis comerciais e industriais, seria utilizada a receita bruta anual. O método do multiplicador de renda bruta pode ser calculado da seguinte forma:

Preço de Venda ÷ Renda de Aluguel = Multiplicador de Renda Bruta

Dados recentes de vendas e aluguel de pelo menos três propriedades semelhantes podem ser usados ​​para estabelecer um GIM preciso. O GIM pode então ser aplicado ao aluguel de mercado justo estimado da propriedade em questão para determinar seu valor de mercado, que pode ser calculado da seguinte forma:

Renda de Aluguel x GIM = Valor de Mercado Estimado


A linha inferior


A avaliação precisa de imóveis é importante para credores hipotecários, investidores, seguradoras e compradores e vendedores de imóveis. Embora as avaliações sejam geralmente realizadas por profissionais qualificados, qualquer pessoa envolvida em uma transação real pode se beneficiar de obter uma compreensão básica dos diferentes métodos de avaliação de imóveis.

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